Logements vacants à Saint-Marcellin : une taxe de 10 % dès 2027, qui est concerné ?

Un logement vide va bientôt pouvoir coûter plus cher à son propriétaire à Saint-Marcellin. À partir du 1er janvier 2027, la commune appliquera une nouvelle taxe sur les logements durablement vacants. Mais contrairement à ce que le terme « logement vacant » peut laisser penser, tous les logements inoccupés ne seront pas concernés.

Ce qui change à Saint-Marcellin le 1er janvier 2027

La mairie de Saint-Marcellin a décidé d’instaurer une taxe sur les logements vacants, avec un taux annoncé de 10 % de leur valeur locative cadastrale. Cette information est rapportée par Le Dauphiné Libéré, qui précise que l’objectif affiché par la municipalité est d’inciter les propriétaires concernés à engager des travaux, à remettre leur bien en location, ou à le vendre pour favoriser son retour sur le marché.

Cette décision locale ne sort pas de nulle part. Elle s’inscrit dans une réforme nationale plus large, qui explique à la fois pourquoi cette taxe apparaît maintenant et pourquoi elle ne concernera pas tous les logements inoccupés de la commune.

Pourquoi cette taxe apparaît maintenant

La loi de finances pour 2026 a créé une nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation, la TVLH, inscrite à l’article 1406 bis du Code général des impôts. Elle remplace, à compter du 1er janvier 2027, les deux dispositifs qui coexistaient jusque-là : la taxe sur les logements vacants (TLV), applicable dans les zones tendues, et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), que les communes hors zone tendue pouvaient choisir d’instaurer.

Le principe reste proche, mais les règles sont désormais unifiées dans un seul texte, avec deux régimes selon le type de commune.

Quels logements seront réellement concernés ?

C’est là que la situation de Saint-Marcellin prend tout son sens. Le décret d’application de cette réforme distingue deux catégories de communes.

Dans les zones tendues, plus de 3 600 communes réparties dans 66 départements, la taxe s’applique automatiquement dès qu’un logement est vacant depuis un an au 1er janvier de l’année d’imposition, sans que la commune ait besoin de délibérer.

Saint-Marcellin ne fait pas partie de ces communes. Comme toutes les communes hors zone tendue, elle devait choisir elle-même d’instaurer la taxe, par une délibération à prendre avant le 1er octobre 2026, et sous réserve de disposer d’un Programme Local de l’Habitat. Dans ce cas, le seuil de vacance est plus long : deux ans, et non un an. La commune peut fixer un taux allant jusqu’à 50 % de la valeur locative cadastrale. Saint-Marcellin a choisi 10 %, un niveau nettement inférieur au plafond légal.

582 logements vacants à Saint-Marcellin : que signifie vraiment ce chiffre

Selon l’INSEE, Saint-Marcellin comptait en 2023 un total de 4 714 logements, dont 582 recensés comme vacants, soit 12,4 % du parc. C’est sensiblement plus que la moyenne de l’intercommunalité Saint-Marcellin Vercors Isère Communauté, où le taux de vacance s’établit à 8,2 %, et plus également que le bassin de vie de Saint-Marcellin, à 8,8 %, ou que la moyenne nationale, autour de 7,8 %.

Mais il faut être clair sur un point : 582 logements vacants ne signifie pas 582 logements taxables.

Un logement vide n’est pas forcément un logement taxable

L’article 1406 bis du Code général des impôts prévoit explicitement des cas où la taxe ne s’applique pas, notamment lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire.

Pour les dispositifs de taxation de la vacance déjà existants, l’administration fiscale donne des exemples concrets de ce que peut recouvrir cette notion : un logement réellement mis en vente ou en location au prix du marché, mais qui ne trouve pas preneur, un bien nécessitant des travaux importants pour être rendu habitable, ou un logement ayant été occupé plus de 90 jours consécutifs pendant la période de référence.

Il faut rester prudent sur ce point précis : les instructions fiscales propres à la nouvelle TVLH n’ont pas encore été publiées à ce jour, et les modalités d’application exactes de ces exonérations pour ce nouveau dispositif restent à confirmer. Mais le principe général, lui, est acquis dans le texte de loi : la taxe vise la vacance durable et non contrainte, pas n’importe quel logement fermé un temps.

En pratique, cela distingue plusieurs situations très différentes : un logement simplement conservé vide sans projet, une succession ou une situation juridique non réglée, un bien qui nécessite de gros travaux, un logement réellement proposé à la vente au prix du marché, et un bien affiché à un prix si élevé qu’il est difficile de considérer qu’il cherche réellement un acquéreur.

Le contexte : une politique de lutte contre la vacance déjà engagée

Cette taxe ne sort pas de nulle part non plus à l’échelle locale. Saint-Marcellin Vercors Isère Communauté mène depuis plusieurs années une opération programmée d’amélioration de l’habitat, l’OPAH-RU, centrée sur le centre ancien de Saint-Marcellin et de Saint-Sauveur, avec pour objectifs la lutte contre l’habitat indigne, la précarité énergétique et la vacance des logements. Une aide pouvant aller jusqu’à 80 % du montant des travaux peut être mobilisée dans ce cadre.

Selon Le Dauphiné Libéré, le centre-ville de Saint-Marcellin compterait environ 300 logements vacants, soit un tiers des logements recensés sur le seul périmètre de l’OPAH. Un chiffre à distinguer des 582 logements vacants mesurés par l’INSEE à l’échelle de toute la commune : il ne concerne que le centre ancien, là où la politique de rénovation est la plus active.

Le magazine municipal de Saint-Marcellin confirme l’avancée de cette politique : depuis le début de l’opération, 194 dossiers ont été déposés, dont 67 sont soldés ou en cours. Sur les 100 logements repérés en centre-ville comme prioritaires, 50 devraient être remis sur le marché locatif d’ici la fin de l’année 2026.

Depuis le 1er janvier 2022, un permis de louer est également obligatoire dans le centre ancien avant toute mise en location, sauf pour les logements sociaux ou conventionnés par l’Anah. Le Dauphiné Libéré rapportait en octobre 2024, dans un article consacré au permis de louer expérimenté à Grenoble, un premier bilan chiffré pour le territoire : entre janvier 2022 et mi-septembre 2024, 206 visites de logements avaient été réalisées, 154 permis de louer délivrés et 22 suspendus dans l’attente de travaux. Ce chiffre concerne l’ensemble du territoire de Saint-Marcellin Vercors Isère Communauté, qui porte le dispositif, et non la seule commune de Saint-Marcellin.

La nouvelle taxe sur la vacance s’inscrit donc dans la continuité de cette politique, plutôt qu’elle n’en constitue le point de départ.

Vendre, louer ou rénover : quelles possibilités pour un propriétaire

Si vous êtes concerné, plusieurs options existent, et elles ne se valent pas selon votre situation.

Rénover pour remettre en location a du sens si le bien est globalement sain et bien situé, et que l’investissement reste proportionné au loyer attendu. L’OPAH-RU peut alléger une partie de cette charge si le logement se trouve dans son périmètre.

Vendre est la solution la plus directe lorsque le bien ne correspond plus à un projet locatif ou personnel, ou lorsque les travaux nécessaires dépassent ce que vous êtes prêt à engager. Encore faut-il que le bien soit réellement proposé au prix du marché : un logement affiché trop cher ne se vend pas, reste vacant, et ne remplit vraisemblablement pas les conditions d’exonération pour vacance indépendante de la volonté du propriétaire.

Conserver le bien vide reste possible, mais c’est précisément la situation que la taxe cible à partir de 2027, si aucune des conditions d’exonération n’est remplie.

C’est la question qui revient le plus souvent chez les propriétaires que nous accompagnons, et la réponse tient en une nuance importante. Un bien réellement mis en vente au prix du marché, avec une démarche active pour trouver un acquéreur, correspond au cas de vacance indépendante de la volonté du propriétaire évoqué par l’administration fiscale pour les dispositifs existants. Un bien techniquement « en vente » mais affiché à un prix qui écarte tout acheteur potentiel est une situation plus fragile, et c’est aussi, indépendamment de toute question fiscale, un bien qui ne se vendra pas tant que le prix ne sera pas ajusté à la réalité du marché.

La taxe ne s’appliquera qu’aux logements réellement vacants depuis deux ans ou plus, sans exonération applicable. Le taux retenu par la mairie de Saint-Marcellin, 10 %, reste modéré par rapport au plafond légal de 50 %. Et un logement mis en vente ou en location au prix du marché, même s’il ne trouve pas preneur, n’est pas dans la même situation qu’un bien laissé fermé sans aucune démarche.